如同掌門人許家印的行事風(fēng)格，中國恒大的業(yè)績曲線一樣地跌宕起伏，在2017年轉(zhuǎn)入效益模式后，恒大接連實現(xiàn)了兩年凈利潤的驚人增長，又在2019年上半年快速滑落。
8月28日，恒大公布中期業(yè)績，上半年凈利同比下滑近半。不過，恒大表示，這與去年同期基數(shù)過高有關(guān)。
與此同時，上半年恒大銷售錄得負(fù)增長，預(yù)示著未來營收和凈利的增長進(jìn)入放緩區(qū)間。
在此背景下，恒大依然投入巨資發(fā)展新能源汽車，主要“造車”平臺恒大健康上半年營收大漲，但賬面虧損近20億。
恒大正在加緊造自己的新能源汽車。8月28日，恒大自有汽車品牌“恒馳”亮相，量產(chǎn)或在明年上半年。
像所有的主流地產(chǎn)商一樣，恒大也面臨地產(chǎn)主業(yè)放緩與新業(yè)務(wù)難盈利的悖論。而要拆解這一難題，最關(guān)鍵的仍是自有現(xiàn)金流的充沛；3億多平米土儲、5萬億貨值，是恒大豪賭未來的最大砝碼。
當(dāng)天的業(yè)績會現(xiàn)場，許家印沒有出現(xiàn)，總裁夏海鈞發(fā)表了長篇的演講和獨白，詳解恒大凈利的成長性，房地產(chǎn)的銷售“大餅”與行業(yè)并購，以及恒大的萬億空間。
凈利回歸
財報顯示，上半年恒大依舊保持著龍頭的姿態(tài)，銷售2818億元，僅次于碧桂園、萬科；270億凈利潤位居行業(yè)第一；149億的股東應(yīng)占利潤則僅次于中海地產(chǎn)。
但凈利潤增速明顯放緩，凈利潤、核心業(yè)務(wù)利潤、股東應(yīng)占利潤均同比下降約5成。
與此形成對比的是，恒大在2017年中期及2018年中期，凈利潤分別實現(xiàn)224.5%和129.3%的大幅增長。
恒大方面表示，上半年凈利潤增速下降，是由于恒大前兩年提前償還所有永續(xù)債，釋放了200億的凈利，使得2018年上半年凈利潤達(dá)到530.3億元的高位，現(xiàn)在回落也屬正常。“可以說是前兩年凈利增速太高了，當(dāng)下才是回歸到常態(tài)。”
上半年的結(jié)算收入也減少了。上半年營業(yè)收入2269.80億元，同比下降24.40%；結(jié)算收入減少，也影響凈利潤增速。
另外，從2018年下半年開始，恒大的銷售增速便開始放緩。其2018年的合同銷售額為5513億元，銷售面積5243.5萬平方米，同比增長分別為10%和4.25%。較2017年34.2%的銷售金額增速下降24.2個百分點，較12.6%的銷售面積增速下降8.35個百分點。
今年上半年，恒大銷售額和銷售面積更是雙雙出現(xiàn)負(fù)增長。銷售金額為2818.1億元，較2018年上半年的3042億元同比下降7.36%。合約銷售面積為2620萬平方米，較去年上半年的2906萬平方米同比下降9.84%。
多名業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)的天花板已現(xiàn)。事實上，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的整體銷售增速已經(jīng)大幅下降。克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在30家2018年銷售超千億的房企中，與去年增長動輒翻倍，平均增速超50%相比，今年上半年無一家房企增速達(dá)到50%，大部分在10％左右，或低于10%。
銷售與結(jié)算之間存在一年半到兩年的時間差，銷售放緩，意味著恒大未來的凈利釋放也將變慢。“房地產(chǎn)行業(yè)銷售的高增速已經(jīng)不可持續(xù)，未來房企也很難再實現(xiàn)凈利潤的高增長，凈利潤增速將回歸常態(tài)”，深圳一知名開發(fā)商人士認(rèn)為。
隨著政策對房地產(chǎn)消費端融資的收緊，預(yù)計房企下半年銷售將繼續(xù)承壓。
而近期恒大已經(jīng)提前打響“金九銀十”的“促銷戰(zhàn)”，在8月20日推出“全國532樓盤，閃購7.8折”的促銷活動，或?qū)嚎s未來的凈利增長空間。
持續(xù)“輸血”新能源汽車
只當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的大象，恒大并不滿足。在自身壓力加大的情況下，恒大依然頻頻輸血新業(yè)務(wù)，其中最大的一塊是新能源汽車。
截至2019年7月，恒大共投資超過300億，入股新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈上各家公司，并在廣州和沈陽、天津等地建廠，擬投資總額超過千億。
目前，恒大新能源汽車的主要業(yè)務(wù)平臺是恒大健康。2008年上市的恒大健康，壓著許家印對未來新能源汽車和健康行業(yè)的希望。2019年的中報，恒大健康交出了一份不甚樂觀的答卷。
半年報稱，恒大健康上半年營業(yè)收入為26.48億元，同比增長132.1%，毛利潤6.11億，同比增長10.9%。
營業(yè)收入的大幅增長主要來自健康管理收益，恒大健康的拳頭產(chǎn)品“恒大養(yǎng)生谷”因業(yè)務(wù)增加，收入從2018年同期11.38億元上升到23.55億元，增幅達(dá)106.90%。
目前，恒大健康已布局16個恒大養(yǎng)生谷，未來三年計劃實現(xiàn)布局50個以上，預(yù)計2021年陸續(xù)開業(yè)。
與大幅增長的營收不同，2019上半年恒大健康凈利潤虧損19.84億，2018年錄得凈虧損約人民幣14億，顯示虧損持續(xù)擴(kuò)大。而2017年，恒大健康凈利潤還是正的為3億元。
這與恒大健康大手筆入主新能源產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。在超百億大手筆的投入下，上半年，新能源汽車產(chǎn)業(yè)僅帶來2.84億的收入。
分析人士認(rèn)為，新能源汽車屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要至少數(shù)百億資金作支撐，短期難以實現(xiàn)盈利。
在主業(yè)與新業(yè)務(wù)之間取得平衡，凈負(fù)債率是一個關(guān)鍵指標(biāo)。中報顯示，恒大中期凈負(fù)債率微降，仍屬行業(yè)偏高水平。
恒大今年在持續(xù)發(fā)新債還舊債。融資形式多樣，包括債券、信托項目、質(zhì)押股權(quán)、資產(chǎn)證券化等等方式。
5月24日，深交所披露文件顯示，恒大發(fā)行了110億元的公司債券，又于6月在上交所通過發(fā)行200億元的公司債券；截至今年4月，還發(fā)行了共計56億美元債，約合人民幣384.9億元。平均利率約8.6%。
另外，恒大在多個信托機(jī)構(gòu)建立信托項目。包括但不限于中信信托、山東國際信托、中航信托、愛建信托、大業(yè)信托等。
標(biāo)普認(rèn)為，恒大頻繁發(fā)債將妨礙其降低杠桿率的努力。
由此，重組深深房回A、降低杠桿率顯得尤為重要。據(jù)當(dāng)初戰(zhàn)略投資協(xié)議，恒大如果在2020年1月31日之前沒有成功重組上市，就得贖回近700億元的股權(quán)。
如今距離承諾的節(jié)點，只剩下5個月的的時間。
在被問及回A進(jìn)展時，夏海鈞表示樂觀，“目前進(jìn)展順利”。
同一日，作為戰(zhàn)投之一，深圳控股副總裁董方及首席運營官朱國強(qiáng)表示，恒大重組深深房，目前從政策上不存在任何重大因素阻礙重組，恒大和深深房一直在與中國證監(jiān)會保持密切溝通。
不拿地與“現(xiàn)金為王”
大手筆投資新能源汽車的同時，許家印也在其他投資上收了手。在3月份的業(yè)績會上，他透露，新能源汽車是恒大投資的最后一個大產(chǎn)業(yè)，未來5年不會再投其他大產(chǎn)業(yè)。
像萬科一樣，恒大也在回歸“基本盤”，加快銷售回籠現(xiàn)金，以保持主業(yè)和新業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流平衡。
上半年，恒大凈負(fù)債率微降，在手現(xiàn)金余額2880億，覆蓋短期債務(wù)在1倍以上。夏海鈞表示，行業(yè)調(diào)整周期內(nèi)，要“現(xiàn)金為王”。
恒大的土地儲備已經(jīng)達(dá)到了一個驚人的量級。據(jù)中報數(shù)據(jù)，截至2019年6月30日，集團(tuán)總土地儲備項目864個，總規(guī)劃建筑面積3.19億平方米，平均樓面地價僅1639元/平米，還有未納入土地儲備的舊改等項目的建面高達(dá)7012萬平米。
2019年上半年，恒大共計購得土地儲備79幅，新購?fù)恋貎浣ㄖ娣e4，449萬平方米。夏海鈞透露，恒大上半年新增的項目中，40%是通過并購而來。
“恒大已經(jīng)是中國開發(fā)商中土地儲備量最大的，這是一筆巨大的財富。”夏海鈞說，合計可提供約5萬億的可售貨值。
這些巨量、低廉的土地儲備，將持續(xù)為恒大提供現(xiàn)金流、收入和利潤。這也是支撐恒大去進(jìn)行新業(yè)務(wù)擴(kuò)張的底氣。
未來似乎也屬于這些巨頭們。“中國房地產(chǎn)市場‘大餅’已定，大概在15萬億左右。未來的市場空間，不是由房地產(chǎn)增量市場不斷的擴(kuò)張帶來，而是中小企業(yè)的消亡，大企業(yè)的擴(kuò)張帶來。”夏海鈞表示。
2006年，中國前十大的地產(chǎn)商大約占了4.7%的市場份額，到2018年年底，前十大的地產(chǎn)商占到了26%，這其中，前三大巨頭占了12.6%，而夏海鈞認(rèn)為，今年的集中度還在繼續(xù)上升，或?qū)⒌?5％-16%。
五年以后，中國前十大的地產(chǎn)商大概會占到銷售額的40%；前三大的地產(chǎn)商，大概要占到20%左右，即3萬億元。
到了那時，中國的龍頭企業(yè)要想在前三甲排名中露臉，銷售規(guī)模應(yīng)該達(dá)到1萬億元左右。
目前6000億銷售額的恒大，雄心勃勃要拿下萬億市場。
未來還在遠(yuǎn)處。面對當(dāng)下復(fù)雜的融資和市場環(huán)境，恒大和融創(chuàng)卻都提出了不拿地。“我們將逐步減少在拿地方面的投入。”夏海鈞說，恒大不會去拿地王，不會推高地價，而將以并購和舊改持續(xù)獲得資源。
